< PreviousKILPAILULAKI 10KILPAILULAKI Teksti Janne Laitinen Kuvat Jarkko Laine, Aleksi Poutanen ja Adobe Stock Isännöintialan kilpailulain rikkomusasia on nyt saatu päätökseen. Mitä tapauksesta on otettava opiksi? On aika katsoa eteenpäin Isännöintiliitto keskittyy alan osaamisen ja asiantuntijuuden kehittämiseen, arvostuksen nostamiseen ja arjen helpottamiseen. lo on todella helpottunut. Kahdeksan vuoden piina on nyt ohi. Näin tiivistää tunnelmansa Isännöintiliiton mediayksikköä vetävä johtaja Marianne Falck-Hvilstafeldt. Hän tuli johtamaan liiton kriisiviestintää pari vuotta sen jälkeen, kun Isännöintialan kilpailulain rikkomusasiaa ruvettiin tutkimaan vuonna 2017. Falck-Hvilstafeldtin mukaan tapauksen selvittely on ”vaatinut jatkuvaa venymistä” liiton henkilöstöltä. Kesäkuussa 2025 korkein hallinto-oikeus ( KHO ) määräsi Isännöintiliitolle ja kuudelle alan yritykselle yhteensä noin 6,5 miljoonan euron seuraamusmaksut lainvastaisesta hintayhteistyöstä ja hintojen vahvis- tamisesta. Isännöintiliiton osuus oli 73 000 euroa. KHO :n ratkaisun mukaan Isännöintiliitto on rikko- nut kilpailulakia viestimällä hinnankorotuspaineista. Nyt on aika katsoa eteenpäin, sanoo Isännöinti- liiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. – Tämä on ollut pitkä prosessi, johon on liittynyt paljon odottelua ja epävarmuutta. Oikeudellisesti tapaus on nyt loppuunkäsitelty. Mitä siitä on otettava opiksi, ja mitä jokaisen O 11ISÄNNÖINTI | 5–2025 isännöintialalla työskentelevän on huomioitava omassa työssään? 1 HINNOISTA EI PUHUTA Isännöintiliiton kannalta ensimmäinen oppi on, että liitto ei ota enää kantaa isännöintialan kannattavuuteen tai kustannuspainei - siin, vaan yritykset määrittelevät hintansa aina itse. Hintapuheessa noudatetaan varovaisuusperiaatetta. Linjaus ei ole sinänsä uusi, sillä liiton viestintä ja toimintatavat uudistettiin jo tutkinnan käynnistyttyä 2017, huomauttaa Koro-Kanerva. – Meidän toimintamme on jo perattu läpi. Olemme laatineet henkilökunnalle tarkat ohjeet siitä, miten viestitään ja millaisia keskusteluja hallinnon kokouk - sissa voidaan käydä. Muutosta alleviivaa, että liiton johto on keskeisiltä osin vaihdettu ja strategia uudistettu tutkinnan alettua. Esimerkiksi liiton hallituksen työseminaareja jär- jestetään jatkossakin, mutta niissä ei enää käsitellä hin- ta-asioita tai yksityiskohtaisia sopimuksellisia asioita. Isännöintiliitto keskittyy alan osaamisen ja asian- tuntijuuden kehittämiseen, arvostuksen nostamiseen ja arjen helpottamiseen. Kilpailulaki ei estä liittoa esimerkiksi tiedottamasta yhteiskunnallisista ja lainsäädännöllisistä velvoitteista, antamasta juridista neuvontaa tai julkaisemasta lehteä – kunhan toiminta ei johda kilpailun rajoittamiseen. – Edunvalvontaa voidaan tehdä ilman, että kosketaan kannattavuuskysymykseen. Vaikutetaan esimerkiksi lainsäädäntöhankkeisiin ja alan osaaja- tarpeisiin, Koro-Kanerva sanoo. – Kannattavuuden osalta voidaan esittää historia- tietoja eli tilastoja, mutta emme agitoi keskustelua siitä, mitä hinnoille pitäisi tehdä. 2 KILPAILIJAA EI TARVITSE VÄLTELLÄ Entä millainen hintapuhe on sallittua alan yrityksissä ja millainen ei? Isännöintiyritykset eivät saa osallistua julkiseen keskusteluun hinnankorotustarpeista eivätkä – Monilla toimialoilla on tavallista, että käydään julkisesti keskustelua hinnoista ja kannattavuudesta. KHO :n päätös kirkastaa sitä, miten pitkälle keskustelua voidaan viedä, Mia Koro-Kanerva sanoo. KILPAILULAKI Sparraus ja vertaistuki kilpailijoiden kanssa on edelleen sal- littua, kunhan ei käsitellä hintoja eikä yksityiskohtai- sia sopimus- ehtoja. 12ISÄNNÖINTI | 5–2025 keskustella kilpailijoidensa kanssa esimerkiksi hinta- paineista, omien taloyhtiöasiakkaidensa sopimuk- sista tai asiakkaiden tai markkinoiden jakamisesta. Kiellettyä on myös kilpailijoiden syyttäminen ”asiakkaiden varastamisesta”, jos isännöintiyritys esimerkiksi lähestyy kilpailijansa taloyhtiöiden puheenjohtajia ja tarjoaa palveluitaan. – Tämä on asia, josta Isännöintiliitto saa sään- nöllisesti harmistuneita yhteydenottoja. On eri asia, mikä on eettistä ja mikä kilpailuoikeuden vastaista. Kilpailu kuuluu normaaliin markkinatalouteen, Koro-Kanerva sanoo. Sallittua on puolestaan esimerkiksi osallistumi- nen virkistysmatkalle kilpailijan edustajan kanssa, hintojen julkaisu nettisivuilla ja keskustelu kilpailijan kanssa alan vaikkapa työmarkkinoista, putki- remonttitekniikoista, yhteisestä edunvalvonnasta tai taloyhtiöiden vastiketasosta yleisellä tasolla. Koro-Kanerva painottaa, että yrityksen sisällä ja asiakkaan kanssa hinnoista ja sopimusehdoista saa ja pitääkin puhua, jopa nykyistäkin avoimemmin. – Hintakeskustelussa ollaan oltu viime aikoina liiankin varovaisia. Ainoa paikka, missä hinnoista ei saa puhua, on kilpailijoiden kanssa. – Sparraus ja vertaistuki on edelleen sallittua, kunhan ei käsitellä hintoja eikä yksityiskohtaisia sopimusehtoja. Isännöintiliitto on ohjeistanut jäsenyrityksiä kil- pailulakiin liittyvistä oikeista toimintatavoista muun muassa jäsenohjeissa ja koulutuksissa. Lisäksi on uudistettu alan eettiset ohjeet, valvontamenettely ja alan yleiset sopimusehdot. Isännöinnin auktorisointi- järjestelmä uudistetaan 2025–2026. Uudet liiton toimielinten jäsenet ja työntekijät saavat kilpailulakia koskevat toimintaohjeet ja allekirjoittavat sitoumuksen noudattaa niitä. Falck-Hvilstafeldt suosittelee myös alan yrityksiä ottamaan käyttöön vastaavan sitoumuksen omille työntekijöilleen. – Se on symbolinen sitoutuminen siihen, että noudatetaan kilpailulain vaatimuksia. 3 SOPIMUS VOI OLLA SUULLINEN Kilpailijoiden kanssa kommunikoin- nissa on syytä huomioida, mikä voidaan tulkita sopimiseksi. Kilpailuoikeuden rikkomustapaus selventää sitä, mitä sopimuksella tarkoitetaan. Sen merkitys on laaja. Sopimuksena voidaan pitää luonnosasteella olevia tai allekirjoittamattomia sopimuksia, kirjeitä, sähkö- posteja, puheluita ja pikaviestejä. Sopimus voi olla myös suullinen, herrasmies- sopimus tai ”hyväksyvä nyökkäys” – jos nämä voidaan jälkikäteen todentaa. Kilpailuoikeudellisesti sopiminen tapahtuu herkemmin kuin sopimisella arkikielessä ja muissa yhteyksissä usein ymmärretään, Falck-Hvilstafeldt sanoo. – Kilpailuoikeuteen perehtymätön voi ajattele- mattomuuttaan toimia väärin. Siksi niin isännöinti- yrityksissä kuin muidenkin alojen yrityksissä kaikkien on hyvä ymmärtää perusasiat kilpailuoikeu- desta arjen toimintaa varten. Erityisesti silloin, kun ollaan tekemisissä kilpailijayritysten kollegoiden kanssa. 4 KYSEESSÄ ENNAKKORATKAISU KHO :n ratkaisulla on laajempaa merkitystä yritys- ja toimialajärjestöjen kentälle, näkee Koro-Kanerva. Se linjaa yleisesti tulkintaa siitä, missä menee sallitun ja kielletyn hintakeskustelun raja. KILPAILULAKI ”Hyvän asiakassuhteen perustana on luottamus. Se syntyy siitä, että tehdään, mitä luvataan, viestitään avoimesti ja kerrotaan läpinäkyvästi palvelun sisällöstä ja hinnoista.” MARIANNE FALCK-HVILSTAFELDT Kilpailu- oikeudellisesti sopiminen tapahtuu herkemmin kuin sopimi- sella arki- kielessä ja muissa yhteyk- sissä usein ymmärretään. 13ISÄNNÖINTI | 5–2025 KRIISIVIESTINNÄN MUISTILISTA Isännöintiliitto on koonnut yhteen kriisivies- tinnän keskeisiä periaatteita, joita yrityksissä kannattaa noudattaa kriisitilanteessa. 1. MILTÄ KRIISI NÄYTTÄYTYY ULOSPÄIN? Onnistuneen viestinnän lähtökohta on ymmär- tää, miltä kriisi näyttäytyy ulospäin. Se eroaa usein siitä, miten tilanne nähdään yrityksen tai toimialan sisällä. Seuraa aktiivisesti mediaa, sosiaalista mediaa ja yleisön reaktioita. Tarvittaessa ota avuksi viestinnän asiantuntija. 2. PYYDÄ REILUSTI ANTEEKSI Puhu heti omasta puolestasi, ota vastuu virheistä ja pyydä vilpittömästi anteeksi. Jos yritys ei itse kerro omaa näkökantaansa, julkisuus täyttyy muiden näkemyksistä. 3. ÄLÄ SELITTELE Kerro rehellisesti, mitä on tapahtunut, miten aiotaan varmistaa, ettei vastaavaa enää tapahdu, ja miten virheistä on otettu opiksi. Liika selittely ja empatian kalastelu voivat vain pahentaa mainekriisiä. Pysy totuudessa, sillä valheista ja vääristelyistä jää aina lopulta kiinni. 4. PIDÄ OMA PORUKKA KARTALLA Pidä kriisin aiheuttamasta kiireestä huolimatta oma henkilöstö tietoisena siitä, mitä on tapah- tunut ja miksi sekä mitä seuraavaksi tehdään. Avaa henkilöstölle lyhyesti viestinnän kärkeä. Kerro, että asia on hoidossa ja kuka yrityk- sessä vastaa henkilöstön kysymyksiin. Kerro myös, mitä asiakkaille vastataan tai kenelle heidän kysymyksensä ohjataan. 5. OLE JOHDONMUKAINEN Yrityksen tavoitteiden mukaista viestiä toiste- taan johdonmukaisesti valituissa kanavissa eri kohderyhmät huomioiden. Johdonmukaisuus ehkäisee väärän tiedon ja huhujen leviämistä ja antaa vaikutelman, että yritys hallitsee tilanteen. vinkki – Monilla toimialoilla on tavallista, että käydään julkisesti keskustelua hinnoista ja kannattavuudesta. KHO :n päätös kirkastaa sitä, miten pitkälle keskuste- lua voidaan viedä, Koro-Kanerva sanoo. – Tiivistetysti: jos minulta toimialajärjestön edustajana kysytään, onko isännöintiala kannattava, voin siihen kysymykseen vastata yleisellä tasolla, miten asia on menneisyydessä ollut, ja perustella vastaukseni historiallisella tilastodatalla. Mutta en voi kommentoida sitä, mitä yritysten pitäisi tehdä kannattavuuden parantamiseksi. 5 KRIISIVIESTINTÄ KUNTOON Tapaus on osoitus siitä, että toimivalla kriisiviestinnällä voidaan minimoida kohun aiheuttamia mainehaittoja. Isännöintiliitto myönsi virheet johdonmukaisesti ja otti niistä vastuun. Lisäksi toimintatapojen muu - toksista kerrottiin ulospäin. – Uskallan väittää, että viestinnällisesti tapaus hoidettiin hyvin. Voisi myös sanoa, että kaikessa karmeudessaan tapaus oli kriisiviestinnällisesti opettavainen, Falck-Hvilstafeldt sanoo. Näyttöjäkin on: T-Median Mediabarometrin mukaan Isännöintiliiton maine parani vuodesta 2021 vuoteen 2023. Yksi osa-alue, jolla parannusta tapahtui, oli vastuullisuus. Falck-Hvilstafeldt painottaa, että kriisiviestinnän pohja rakennetaan ennen kriisiä. Oman organisaation toimintakunto, eettisyys, henkilöstön osaaminen, hyvät asiakassuhteet, avoin ja luottamusta herättävä viestintä sekä hyvä johtaminen ovat kaikki asioita, joista huolehtimalla kriisitilanteessakin pärjätään paremmin. Kriiseihin voi valmistautua ennakolta tekemällä riskianalyysin omasta toiminnasta ja laatimalla kriisi - viestintäsuunnitelman, jossa sovitaan roolitukset. – Helpoimmalla pääsee, kun edellyttää, että toimitaan aina hyvän maun, oikeustajun ja lakien mukaisesti. On tärkeää pitää huolta henkilöstön osaamisesta ja sen päivittämisestä myös kilpailu- oikeudellisissa asioissa. Falck-Hvilstafeldt muistuttaa, että kun asiakas- suhteet ovat kunnossa, ne kestävät myös kolhuja. – Hyvän asiakassuhteen perustana on luottamus palveluntarjoajaan. Se syntyy siitä, että tehdään, mitä luvataan, viestitään avoimesti ja kerrotaan läpinäkyvästi palvelun sisällöstä ja hinnoista. KILPAILULAKI Toimivalla kriisiviestin- nällä voidaan minimoida kohun aiheuttamia mainehaittoja. 14koka Lue oppaamme ÄLYKKÄÄMPI TALOYHTIÖ – TURVALLISEMPI KOTI HYDROLINK Air -yhdistää palovaroittimet sekä vedenmittauksen yhteen vaivattomaan ratkaisuun. Toimintakunnon tarkastuksiin ei kulu isännöinnin tai kiinteistönomistajan rahaa eikä resursseja.ISÄNNÖINTI | 5–2025 Teksti Tiina Komi Kuvat Laura Vesa Pasi Hakala piti viikon päiväkirjaa työstään vuokrataloyhtiön isännöitsijänä. Työviikkoon mahtui niin uudiskohteen vastaan- ottoon liittyviä tehtäviä kuin häiriötilanteiden selvittämistä. Koteja, kohtaamisia ja yllätyksiä Palvelupäällikkö Pasi Hakalan työviikkoon kuului elokuussa Tampereella sijaitsevan talon kaksivuotistarkastus.ISÄNNÖINTI | 5–2025 alvelupäällikkö Pasi Hakala työskentelee valtion omistamassa A-Kruunu Oy:ssä. Yhtiö rakennuttaa kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja kasvukeskusalueille. Hakala isännöi Tampereella, Tuusu- lassa, Sipoossa ja Porvoossa sijaitsevia vuokrataloja. Hakalan mielestä työssä parasta on vapaus. Hän voi suunnitella työviikkonsa ja aikataulunsa itse. Aiemmassa työssään lentokentällä hän joutui noudattamaan minuuttiaikataulua. – Aikataulutan työt kalenteriin niin, että päiviin jää klappia eli pelivaraa myös yllättäen eteen tuleville asioille. Plussapuoliin Hakala laskee myös sen, että asunnot omistaa yksi taho. – Jos asunto-osakeyhtiössä osakkaat eivät halua tehdä korjauksia, isännöitsijä on voimaton. Vuokratalopuolella omis- tamme itse talomme, joten korjauksiin liittyvä päätöksenteko on helpompaa. TIISTAINAHakala käy vastarakenne- tussa uudiskohteessa yhteistyökump- panin kanssa. He kiertävät talon läpi ja sopivat tulevista toimenpiteistä. Loppu- päivän hän viettää toimistolla Helsingissä. Avokonttorissa välittyy paljon hiljaista tietoa, joka jää etätöissä saamatta. Iltapäivä kuluu kaksivuotistarkastuksia aikatauluttaen, laskuja tarkastaen, hajon- neita kodinkoneita uusien ja sähköpostiin vastaillen. Tänään pöydällä on paljon sopimusasioita. Liukastumisen selvittely jatkuu. Hakala miettii, hankkiiko ornito- logilta lausunnon pelastustien esteenä olevien puiden kaatoon vai odottaako lin- tujen pesintäkauden päättymistä. Asukas soittaa, että astianpesukoneen poisto- letkusta ovat valuneet vedet kaapistoon. Hakala tilaa kosteuskartoituksen. KESKIVIIKKONApalvelupäälliköillä on yhteinen toimistopäivä, mutta tänään Hakala lähtee Tampereelle uudiskoh- teensa työmaakokoukseen yhdessä MAANANTAINAon etätyöpäivä. Vantaalla asuva Hakala työskentelee keskimäärin kolme päivää viikossa etänä. Päivä alkaa sähköpostin perkaamisella ja häiriöilmoitusten käsittelyllä. Hän selvittelee liukastumisvahinkoa, lähettää asukkaalle laskun kadonneesta avaimesta, etsii maanrakennuspuolen konsulttia, jär- jestelee talkoita ja perehtyy pelastustien suunnittelu- ja toteutusohjeeseen. – Minulla on tiettyyn rajaan asti vapaat kädet tehdä hankintoja ja teettää korjauk- sia, mikä helpottaa asioiden hoitamista. Asunto-osakeyhtiössä isännöitsijä on alisteinen hallitukselle. Vuokrataloisännöitsijän työssä asiakaspalvelualttius ja ripeys ovat valttia. Mahdollisiin järjestyshäiriöihin Hakala puuttuu nopeasti ja jämäkästi. Useim- mat häiriöt hoituvat keskustelemalla ja sovittelemalla. Osassa on turvauduttava kirjalliseen varoitusmenettelyyn, joka häiriöiden jatkuessa etenee pahimmillaan vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Hakalan tietokonesalkun taskussa kulkee aina mukana Leatherman, lämpötila-kosteusmittari, taskulamppu ja mitta- nauha. Tässä korjaantui ovikellon jumittunut painonappi. A-Kruunu Oy:n rakennustöiden valvoja Jorma Varjus (vas.), Pohjola Rakennus Oy:n työpäällikkö Vesa-Pekka Rissa ja A-Kruunu Oy:n palvelupäällikkö Pasi Hakala tutkivat kaksivuotistarkastuksessa, mitä jumittavalle ikkunan karmille voisi tehdä. ISÄNNÖINNIN TYÖ P 17ISÄNNÖINTI | 5–2025 rakennusvalvojan kanssa. Tämän ajaessa Hakala hoitaa työasioita. Uudiskohteen valmistuminen työllistää. Ennen kuin asukkaat voivat muuttaa sisään, on teh - tävä vino pino sopimuksia eri toimijoiden kanssa. – Vaikka uudiskohteen sisäänajo vaatii isännöinnin näkökulmasta paljon työtä, minusta on palkitsevaa, että pääsen vaikuttamaan alusta asti talokohtaisiin päätöksiin. Hakala on paikalla, kun asukkaat saavat avaimet uusiin koteihinsa. – Muuttopäivä on monelle tärkeä hetki. Pariskunta saattaa muuttaa yhteen tai nuori ensimmäistä kertaa omaan kotiin. On hienoa päästä muuttamaan tuliterään asuntoon. Haluan olla paikalla opasta- massa ja vastaamassa kysymyksiin. Kerran uuden vuokratalon muuttopäi - vänä asukkaat tulivat yksi toisensa jälkeen valittamaan Hakalalle, ettei avain sovi asunnon oveen. Kukaan ei päässyt sisälle. Pian selvisi, että kahden vierekkäisen talon 32 asunnon avaimet olivat vaihtu- neet keskenään. PERJANTAINA Hakala arvioi isän- nöinnin ammattitutkintoa suorittavan työkaverin osaamista näyttöjen perus- teella, selvittelee häiriötilannetta, antaa tilannekatsauksen ylimmälle johdolle ja tekee viestintäsuunnitelmaa. Joskus työviikon viimeisillä metreillä sattuu jotain yllättävää. Esimerkiksi taloon ei tule lämmintä vettä. Tilanne on hoidettava saman tien. Joskus Hakala on soittanut viimeisen työpuhelun tien päältä mökkimatkan varrelta. – Yhtenä perjantaina eräässä talossa oli pieni tulipalo. Asukas oli onneksi kotona ja osasi hoitaa tilanteen. Hänen varavir- talähteensä oli kärähtänyt ja syttynyt palamaan. Vapaa-aikana Hakala sulkee puheli- men, eikä mieti työasioita, ainakaan isän- nöintiin liittyviä. Sen sijaan hän heittää silloin tällöin Stand up -keikan. Aiemmin kuollakseen esiintymistä jännittänyt Hakala huomasi ensimmäistä koulutus- tilaisuutta pitäessään, että ihmiset pitivät siitä, kun hän heitti läppää. Siitä urkeni koomikon tie. – Onneksi olin paikalla. Selvitin tilan- teen, mutta siihen meni kolme tuntia. TORSTAINA Hakala pitää etätyöpäivän. Hän purkaa sähköposteja, allekirjoittaa uudiskohteen kiinteistöhuollon sopimuk- sen, tilaa Tampuuri-tunnukset, selvittelee kellarimurtoa, palaveeraa esihenkilönsä kanssa, tilaa kuorikatetta, hoitelee sopimusasioita ja välittää asukaskansioon tulevia liitteitä asukastoimikunnille. – Kaikilla vuokrataloillamme on oma asukastoimikuntansa, joka saa käyttöönsä vuosittaisen määrärahan, jolla he voivat tehdä itsenäisesti hankintoja, ostaa esi- merkiksi yhteiskäyttöön akkuporakoneen ja järjestää tapahtumia. A-Kruunu suosii etenkin lapsille järjestettäviä tapahtumia, jotka lisäävät yhteisöllisyyttä. Hakala pitää joka syksy jokaisessa isännöimässään talossa asukaskokouksen. Kokouksiin on osallistunut joskus myös Hakalan koira, sympaattinen kääpiö- snautseri. Kahdesti vuodessa Hakala käy jokaisessa talossa tekemässä huollon laatukierroksen. ISÄNNÖINNIN TYÖ Hakala tarkistaa, ettei katonrajassa ja nurkissa ole halkeamia. Kahden vuoden takuuajan ollessa voimassa asunnon seiniä ei saa maalata, sillä muuten halkeamat saattaisivat jäädä huomaamatta. 18Next >