< PreviousJenni Mannila uskoo, että ainakaan vähään aikaan entiseen remonttien niputtamiseen ei ole paluuta, vaan taloyhtiöissä pitää oppia korjaa- maan jatkuvasti ja pikkuhiljaa.ISÄNNÖINTI | 3–2023 uistatko vielä aikaa, kun putkiremontin lainanantaja valittiin kilpailuttamalla pankit ja valikoimalla niistä se, joka tarjosi lainaa halvimmalla? Siitä ei ole pitkä aika, mutta Isännöinti Mannilan toimitusjohtajasta, isännöitsijä Jenni Mannilasta se kuulostaa jo aivan eri maailmalta. Hämeenlinnassa, Janakkalassa ja Riihimäellä toimivalla isännöintiyrityksellä on ollut viime aikoina neljä tapausta, joissa kerrostalon putkiremonttien rahoitus on ollut todella hankalaa. Vaikein tapaus on ollut kerrostaloyhtiö, jossa oli jo kerätty rahaa putkiremonttia varten, mutta putki- vuotojen korjaukset söivät kassan. Yhtiössä tehtiin kattava hankesuunnitelma ja lähdettiin kilpailutta- maan urakoitsijoita. − Siinä kohdin ymmärrettiin, että hinnat olivat nousseet ihan järkyttävästi. Kilpailutuksen perusteella remontti maksoikin noin 30 prosenttia enemmän kuin oli oletettu, Mannila kertoo. Kun hinta oli selvillä, Mannila laittoi tarjouspyyn- nöt viiteen pankkiin. Neljä pankkia vastasi suoraan kieltävästi, ja yksi pankeista suostui myöntämään lainaa noin puolet pyydetystä. Taloyhtiön hallituk- sessa sovittiin, että kyseltäisiin osakkailta kiinnostusta hankeosuussuoritusten maksuun. Kiinnostusta oli kuitenkin häviävän vähän. Remonttia oli vain lykättävä, ja rahaa kerättävä vähitellen. Samaan aikaan kaikki hinnat nousivat ja vastikkeille tuli muutenkin melkoisia korotuspaineita. − Ryhdyimme laskemaan, että saadaksemme kerättyä omarahoitusta edes neljäsosan putkiremon- tin hinnasta vastikkeet pitäisi monikymmenkertaistaa. Osakkailta kerääminen olisi ollut niin hidasta, että putkiremontti olisi lykkääntynyt 15 vuoden päähän, Mannila kertoo. REMONTTI PALASIKSI Taloyhtiössä mietittiin jopa kaukolämmön vaih- tamista maalämpöön säästöjen saamiseksi, mutta investoinnin takaisinmaksuaika olisi venynyt 20 vuoteen. Remontin valvoja ehdotti, että putkiremontti tehtäisiin vain osittain. Naapuritaloista tiedettiin, että kriittisimmät kohdat ovat maantasaisten asuntojen alla: Putkivuoto siellä aiheuttaisi suurimmat vahingot. − Päädyttiin esittämään yhtiökokoukselle, että tehdään osittainen putkiremontti. Se oli luokkaa yksi viidesosa alun perin kaavaillusta remontista, ei ehkä sitäkään. Saimme jopa kaksi lainatarjousta, Mannila sanoo. Osakkailta kerääminen olisi ollut niin hidasta, että putki- remontti olisi lykkääntynyt 15 vuoden päähän. Teksti Mari Schildt Kuva Teemu Heikkilä Pankit myyvät eioota, rakentamisen ja asumisen hinnat nousevat, ja vakuusarvot laskevat kuin lehmän häntä. Isännöitsijä Jenni Mannila on kehittänyt keinoja, joilla taloyhtiöt voivat silti pärjätä. Miten rahoittaa korjaukset? M LAINANSAANTI 21ISÄNNÖINTI | 3–2023 isännöintiliiton putkiremontti- barometriin vastan- neista kertoi, että putkiremontteja on jäänyt tekemättä rahoitusvaikeuksien takia. Tasaisuutta kustannuksiin pankin näkökulmasta asumiskustannusten tulisi jakaantua nykyistä tasaisemmin ja pitemmälle ajalle. Käytännössä taloyhtiöissä kerättäisiin remonttirahoi- tusta joko yhtiön kautta tai osakkaiden omana rahoi- tuksena, ja korjaustoimia tehtäisiin kaiken aikaa. −On rehellistä tunnustaa asukkaille, että asu- miseni tulee maksamaan kuukausittain enemmän kuin olin kuvitellut, sanoo OP :n pk-yritysasiakkaista vastaava johtaja Heikki Peltola . Jatkuvan rahastoinnin tai säästämisen skenaa- riossa pankki rahoittaisi suuremmasta remontista esimerkiksi puolet ja osakkaat toisen puolen alueella, jossa rahoituksen saanti tuntuu vaikealta. −Meillekin on välttämätöntä mennä siihen suun- taan, että osakkaiden vastuu kasvaa, Peltola sanoo. Pankit myös pyytävät aikaisempaa enemmän selvityksiä ja dokumentaatiota taloyhtiöiltä. −Tällä hetkellä keskeistä on tietää omistuksen rakenteesta: esimerkiksi asukasomistajien määrä suhteessa sijoittajaosakkaisiin. Myös taloyhtiön hallinnon suunnitelmallisuudesta tarvitaan tietoa, eli käytännössä tilinpäätöspöytäkirjoja ja PTS :ää. Se on tinkimätön sääntö, jota ei voida ohittaa. Kiinnostus alueelliseen markkinatilanteeseen liittyy Peltolan mukaan enemmän tulevaisuuteen kuin tämän päivän markkina-arvoon. −Rahoittajan kannalta vastikkeen maksajia pitäisi riittää koko laina-ajalle, myös 15−20 vuoden päähän. Pankki rahoittaisi suuremmasta remontista esimerkiksi puolet ja osakkaat toisen puolen. Kokemus opetti Mannilalle, että rakentamisen hinnat ovat todennäköisesti kalliimmat kuin kuvitellaankaan. − Opin myös, että hankesuunnitelmavaiheessa on hyvä miettiä, mikä on oikeasti tärkeää. Kun kilpai- lutetaan, tehdään se niin, että paketista on helppo jättää jotain pois: Jos ei pystytä kaikkea tekemään, niin tilaamme vain tämän osuuden, Jenni Mannila summaa. ETUKÄTEISARVIO PANKILTA Toisessa Mannilan taloyhtiössä oli lähes samanlainen tilanne, mutta ilman putkivuotoja. Tässä yhtiössä määriteltiin, että viemärit ovat kriittisimmät, ja ne sukitettiin. − Olin jo etukäteen soittanut paikalliseen pankkiin, että mikä on heidän näkemyksensä taloyhtiön vakuus- arvosta. Lähdettiinkin suunnittelemaan remontti toisin päin: Jos on käytettävissä 200 000 euroa, niin mitä me sillä teemme, Jenni Mannila havainnollistaa toimintatapojaan. Kolmannessa yhtiössä osakkaat sitoutuivat hanke- osuuksiin, joten remontti on päästy keväällä aloitta- maan suunnitelmien mukaan. Neljännessä, alkuvuonna alkaneessa putkiremon- tissa karsittiin kylpyhuoneet pois siten, että osakkaat voivat halutessaan tilata työn itse putkiremontin urakoitsijalta. Kriittisimmät kylpyhuoneet tulivat silti korjattua. NOIDANKEHÄ UHKAA Kun lähekkäin sijaitsevat taloyhtiöt tulevat samaan aikaan korjausikään, se rasittaa koko alueen vakuus- arvoja. Osa osakkaista haluaa myydä asuntonsa ennen putkiremonttia. Mannila kertoo, että taustalla on myös korona-aika, jolloin ihmiset muuttivat pysyvästi pois kerrostaloista mökeilleen ja rivitaloihin. Hintataso on painunut painumistaan. − Mitä edullisempia asuntoja alueella on ollut, sitä pienempi on talon vakuusarvo. Tästä tulee noidan- kehä. Sitä ei saada millään muulla purettua, kuin että remontteja saadaan tavalla tai toisella tehtyä, Mannila painottaa. Hän uskoo, että ainakaan vähään aikaan entiseen remonttien niputtamiseen ei ole paluuta, vaan taloyhtiöissä pitää oppia korjaamaan jatkuvasti ja pikkuhiljaa. − Ei kerätä enää toiveiden tynnyriä, vaan tehdään koko ajan jotakin. Kun pankeilta pyydetään pienem- piä ja maltillisempia lainoja, nekin pystyvät rahoit- tamaan. Varsinkin paikallispankkien etu on, että paikkakunnilla säilyy elämää, Mannila miettii. Hän toivoo, että jonkinlaista tukijärjestelmääkin saataisiin talojen infran ylläpitoon, samoin kuin ARA tukee energiaremontteja. − Vaikka energia-asiat ovat tärkeitä, niin vaikka talo olisi kuinka hyvin tiivistetty, jos siellä putket vuotavat, niin eihän siinä ole mitään järkeä. LAINANSAANTI 9 % 22ILMOITTAUDU MUKAAN isannointiliitto.fi/isannointipaivat VARAA NYT PAIKKASI JA HYÖDYNNÄ EARLY BIRD -TARJOUS! ISÄNNÖINTIPÄIVIEN EARLY BIRD -JÄSENLIPPU 245 € + ALV 24 % Voimassa 25.6.2023 saakka. SYYSKUUSSA KAIKKI TIET VIEVÄT LAHTEEN Kiinteistöalan ykköstapahtuma Isännöinti- päivät kokoaa alan ammattilaiset yhteen 27.–28.9.2023 Lahden messukeskukseen. Kahden päivän aikana luvassa on kovatasoinen seminaariohjelma, verkostoitumista 500 kollegan kanssa, yli 100 näytteilleasettajan messuosastoalue sekä tietysti säkenöivä iltajuhla, jossa Isännöintiliiton palkinnot 2023 jakaa itse kuningas Litmanen. Ilmoittaudu mukaan ja tiedä, mitä isännöintialalla tapahtuu nyt ja tulevaisuudessa! Isännöintipäivillä mukana myös jalkapallolegenda Jari LitmanenISÄNNÖINTI | 3–2023 OSAAJAN TARINA Töitä vanhempain- vapaalla Isännöitsijän työn ja perheen yhdistäminen onnistuu hyvän kalenteroinnin ja perhemyönteisen työnantajan tuella. Teksti Tiina Komi Kuva Jarkko Mikkonen kiinteistösihteerinä edellisvuodesta lähtien. Hänen puolisonsa työskentelee samassa yrityksessä ja hoitaa ison osan vaimonsa isännöimistä taloyhtiöstä tämän vanhempainvapaan aikana. Aalto-Träske- lin jätti itselleen muutaman rauhallisen taloyhtiön, joissa ei ollut menossa tai suunnitteilla isoja remontteja. Perheen arki on kiireistä. Aalto-Träs- ke lin päätti etukäteen, ettei stressaa työasioiden vuoksi, vaan työn täytyy säilyä nautinnollisena. 10+ Isännöinnin isännöitsijät voivat itse vaikuttaa omaan työmääräänsä. Stressin välttämiseksi Aalto-Träskelin on pitänyt työmääränsä kohtuullisena ja suunnitellut työt etukäteen. Asioiden järjestämisestä kiinnostuneena hän hallinnoi sekä omaa että puolisonsa kalenteria. Ykkösenä ovat perheen menot, ja vasta kakkossijalla kokoukset. JÄRJESTELMÄT TUKEVAT Kevät on perinteisesti isännöintialalla kiireistä aikaa. Aalto-Träskelin valmis- tautui tähän suunnittelemalla kokous- aikataulut jo joulukuussa. Hän sopi hallitusten kokoukset sekä yhtiökokousten päivämäärät etukäteen ja ennakoi myös tilinpäätökset. – Muutoksia tulee pitkin matkaa, mutta se ei aiheuta stressiä, koska näen K rista Aalto-Träskelinin perheeseen kuuluu kaksi kilpaurheilua harrasta- vaa kouluikäistä lasta sekä kahdeksan kuukauden ikäinen kuopus. Molemmat vanhemmat ovat isännöitsijöitä. Aalto- Träskelin tekee vanhempainvapaan ohessa töitä osa-aikaisesti sunnuntaisin ja välillä arki-iltoina. – Halusin jatkaa työntekoa myös van- hempainvapaan aikana, koska olen vasta urani alussa isännöitsijänä. Isännöitsijän työ on Aalto-Träskelinille pitkäaikaisen haaveen täyttymys. Unelma sai alkunsa, kun hän seurasi isännöitsi- jöiden työtä kiinteistösihteerinä eri isän- nöintiyrityksissä. Ammatti näyttäytyi kiireisenä ja stres- saavana, mutta Aalto-Träskelin pohti mielessään, että asiat voisi tehdä myös toisin. Isännöitsijöillä oli laajasti tietoa ja taitoa, mutta Aalto-Träskelin huomasi, ettei asiakkaiden palveleminen ollut kaikilla ihan hallussa. Moni valitti työn kuormittavuutta. Kiinteistösihteerille kirkastui, millainen isännöitsijä hän ei itse halua olla. LAPSET ENSIN Krista Aalto-Träskelin aloitti vuonna 2020 isännöitsijänä helsinkiläisessä 10+ Isännöinnissä, jossa oli työskennellyt heti kalenterista, missä on vapaata. Paras työkaluni on työnohjausjärjestelmä. Kun otan uuden tehtävän työn alle, sijoitan sen järjestelmään ja siirrän sitä työvaiheittain eteenpäin, kunnes saan sen päätökseen. Työnohjausjärjestelmässä on valmiina tietyt tehtävät ja niiden alitehtävät. Esimer- kiksi, kun isännöitsijälle ilmoitetaan talo- yhtiössä sattuneesta vesivahingosta, hän avaa ohjelmasta työtehtävän ”vesivahinko”. Sen alta löytyvät kaikki siihen liittyvät teh- tävät vakuutusilmoituksesta alkaen. Valmis tehtävälista estää unohdukset. ILOA ASIAKKAISTA Krista Aalto-Träskelin kuuntelee mielel- lään osakkaita ja asukkaita ja pyrkii aut- taman heitä mahdollisuuksien mukaan. Eräs osakas soitti usein asiakaspalveluun ja valitti meluhaitasta. Melun alkuperään oli vaikea päästä kiinni. Eräänä päivänä Aalto-Träskelin nappasi puolisonsa mukaan ja lähti tutustumaan tilanteeseen. Sillä aikaa, kun Aalto-Träs- kelin keskusteli asukkaan kanssa, hänen miehensä kävi naapuriasuntoja läpi. Vaikka ongelman syytä ei voitu poistaa, asukas koki tulleensa kuulluksi ja oli tyytyväinen. – Isännöitsijän työ on mielestäni oikeasti hauskaa ja mielenkiintoista. Ajattelen jokaisena työpäivänä, että jee, tänään saan tehdä töitä! 24Kuka: Krista Aalto-Träskelin Ikä: 32 vuotta Koulutus: IAT, KPT I Työpaikka: 10+ Isännöinti » Tavoitteena hyvä palvelu- kokemus ennen isännöitsi- jäksi ryhtymistäni toimin erilaisissa asiakaspal- velutehtävissä yli kymmenen vuotta. Asiakkaiden palvele- minen tulee selkärangastani. Tapaan osakkaita ja asuk- kaita mielelläni aina, kun se on mahdollista. Haluan heidän tuntevan kasvoni. Se helpottaa asioiden hoita- mista. Vastaan mielelläni puhelimeen ja pyrin vastaa- maan myös sähköposteihin nopeasti. näin ajattelenPALKINNOT Äänestä vuoden parhaita Parhaat palkitaan Isännöintipäivillä. Tutustu finalisteihin ja äänestä suosikkiasi osoitteessa: isannointiliitto.fi/palkinnot » palkintofinalistit Teksti Meri Siippainen Kuvat Hanna-Kaisa Hämäläinen, Pauliina Haataja, Juho Kuva, Antti J. Leinonen ja Tero Takalo-Eskola Palkintokilpailuun etsittiin vastuullisia tekijöitä, jotka haluavat edistää koko toimialan arvostusta. 26PALKINNOT Viime vuonna Isännöintiammat- tilainen 2022 -palkinnon voitti Janika Palokangas ja Isännöitsi- jäksi 2022 valittiin Anne Rintala. 27ISÄNNÖINTI | 3–2023 PALKINNOT Atte Porkkala Ideal Isännöinti Oy isännöitsijä Atte Porkkala tekee työtään jatkuvan kehittämisen otteella. Isännöintityön ohella hän johtaa isän- nöintiyritystään ja on kolmen henkilön esimies. Jämsäläinen Ideal Isännöinti isännöi kohteita Keski-Suomen lisäksi etänä ympäri Suomen. Porkkala saa asiakkailta positiivista palautetta erityisesti tavoitettavuudesta. Hänen keskeisiä tavoitteitaan ovat isän- nöinnin digitalisaation ja läpinäkyvyyden edistäminen. Tarkoitus on tehdä isän- nöinnistä sujuvampaa sekä asiakkaille että isännöitsijöille itselleen. – Käytämme isännöintityön tukena ohjelmistorobotiikkaa, ja olen palkannut toimistolle oman koodarin. Esimerkiksi laskutukseen ja dokumenttien jakoon liit- tyvät asiat on automatisoitu. Asiakkaalle tämä näkyy siinä, että hän saa ajantasai- sen tiedon automaattisesti. Porkkala on valjastanut digitalisaa- tion edistämään myös työhyvinvointia. Yrityksessä isännöintiä tehdään tiimi- työnä, jossa jokainen työntekijä pääsee käyttämään omia vahvuuksiaan. Porkkala itse toimii hallinnollisena isännöitsijänä, teknisestä isännöinnistä vastaa hänen kollegansa ja kirjanpidosta kirjanpitäjä. Tiimityön mahdollistavat esimerkiksi toiminnanohjausjärjestelmä ja tehtävien hyvä organisointi. Asiakasyhtiön tapah- tumat tallentuvat toiminnanohjausjärjes- telmään ja sähköpostit käsitellään tike- töintijärjestelmässä. Työtehtävät eivät jää tekijän muistin varaan, kaikki tulee hoidetuksi ajallaan, ja asiakas saa töiden etenemisestä automaattisesti tietoa. Oma henkilökunta kehuu Porkkalaa työkuorman keventämisestä. Kun tausta- työt ja prosessit on automatisoitu, aikaa jää enemmän varsinaiselle isännöinnin asiantuntijatyölle. Isännöitsijä-finalistina Porkkala kan- nustaa koko toimialaa entistä rohkeam- paan digiloikkaan. Kun resurssit käytetään asiantuntemukseen ja asiakkaisiin, sen sijaan että ne kuluisivat taustatyöhön, vahvistetaan isännöinnin asiantuntija- imagoa. Isännöitsijä 2023 -finalisti 28ISÄNNÖINTI | 3–2023 PALKINNOT Maria Rosenström OP-Filia Oy Ab maria rosenström toimii isännöitsi- jänä Raaseporissa ja sen lähiseuduilla ja palvelee asiakkaita ruotsiksi ja suomeksi. Hänen työpaikkansa OP -Filia Oy Ab on yksi OP Kodin isännöintiyrityksistä. Isännöintitehtäviensä ohella Rosenström vetää Filian isännöintitiimiä, johon kuuluu parikymmentä isännöitsijää. Hän vastaa henkilöiden töiden resurssoin- nista, osaamisen kehittämisestä ja tekee yhteistyötä Filian johtoryhmän kanssa. Hän saa työyhteisöltään kehuja siitä, kuinka opastaa muita kohti entistä läpi- näkyvämpiä ja vastuullisempia käytänteitä. Lisäksi häntä kiitellään selkeäsanaiseksi viestijäksi, joka varmistaa, että kaikki isän- nöinnissä tarvittava tieto on tallennettu selkeään muotoon niin isännöitsijöiden kuin asiakkaidenkin saataville. Opastava rooli näkyy myös Rosenströ- min vastuissa. Hän pitää koulutuksia omille isännöitsijöille ja valmistelee parhaillaan tietoiskutyyppisiä lyhyempiä opastuksia hallituksille. Lisäksi hän kehit- tää Filian perehdytyksiä ja rekrytointeja. Tiimivetäjänä Rosenström on tärkeä linkki siinä, miten ison kuvan suunni- telmat muunnetaan arjen käytännöiksi. Hänen vastuulleen kuuluu esimerkiksi yrityksen prosessien tallentaminen. Hän myös luotsaa yrityksen ISA -auktorisoitu- mista OP -ryhmän linjausten mukaan. Rosenströmiä kiitetään asiakaspal- velutaidoista. Hänellä on taito hoitaa haastavatkin tilanteet rauhallisesti ja ymmärtäväisesti. Toisinaan Rosenström haluaa tarjota asiakkailleen jotain pientä ekstraa. Kun asiakasyhtiön iso putkiremonttihanke valmistui, Rosenström järjesti taloyhtiön osakkaille ja asukkaille juhlat. Rosenström haluaa nostaa isännöintiä esiin tulevaisuuden alana, joka tarjoaa hyvät mahdollisuudet kehittää uutta ja jossa on tarjolla työpaikkoja. – Koska ala ei aina esiinny niin hyvässä valossa, se asettaa meille alalla oleville enemmän vaatimuksia. Asiakkaiden luottamus pitää saada palautettua. Uskon tässä rehellisyyteen, avoimuuteen ja läpinäkyvyyteen. Isännöitsijä 2023 -finalisti 29Next >